Czy wiesz, że sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku? Nie daj się zaskoczyć. Lepiej sprawdź przed sprzedażą czy podatek się należy. I zastanów się, jak go uniknąć – oczywiście w pełni legalnie i zgodnie z możliwościami jakie daje prawo podatkowe.

A zatem jak sprzedać mieszkanie bez podatku?

Konieczność odprowadzenia podatku od sprzedaży mieszkania jest regulowana Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych*. Dotyczy ona zarówno sytuacji, w której jesteś jedynym właścicielem nieruchomości, jak również wtedy, kiedy jesteś współwłaścicielem. Ustawa określa wysokość podatku – wynosi ona 19% od… no właśnie, od jakiej wartości. O tym później. Najpierw zacznijmy od tego, czy podatek się w ogóle należy.

Są sytuacje, w których nie musisz odprowadzać podatku.

1. Sprzedaż mieszania po upływie 5 lat
2. Na co można przeznaczyć środki ze sprzedaży
3. Czy można kupić kolejne mieszkanie i wynajmować
4. Jak obliczyć podatek

Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lata od zakupu

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie po 5 latach od daty zakupu nie musisz płacić podatku. Pamiętaj tylko, że Ustawa mówi o 5 pełnych latach kalendarzowych. Jeżeli zatem kupiłeś mieszkanie w 2020 to możesz je sprzedać korzystając ze zwolnienia dopiero w roku 2026. Pełne 5 lat kalendarzowych będą to lata 2021,2022,2023,2024 i 2025. Rok 2020 nie będzie pełnym, nawet jeżeli kupisz mieszkanie w styczniu.

Przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od daty zakupu możesz również uniknąć podatku, jeżeli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. I oczywiście nie mówmy o zakupie nowych dywanów, mebli czy domku letniskowego nad morzem. Własne cele mieszkaniowe to np:

• zakup mieszkania, domu lub działki na której postawisz dom – dla siebie. W przypadku zakupu mieszkania z ulgi możesz skorzystać jeżeli kupisz tzw spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak i mieszkanie, które jest odrębną własnością.

• środki możesz przeznaczyć również na rozbudowę, nadbudowę, rozbudowę lub adaptację domu, który jest Twoją własnością i w którym mieszkasz.

• remont mieszkania, w którym mieszkasz, czyli które zaspokaja Twoje potrzeby mieszkaniowe.
• spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. I również w tym przypadku najważniejsze jest, aby ta nieruchomość spełniała Twoje potrzeby mieszkaniowe.

Ulga przysługuje Ci również na zakup mieszkania od dewelopera. Tu jednak ważna informacje – w ciągu 2 lat musisz podpisać z deweloperem umowę sprzedaży, czyli umowę przenoszącą własność. Jeżeli podpiszesz tylko umowę przedwstępną, ale przeniesienie własności nastąpi później niż w okresie 2-letnim – ulga się nie należy i urząd skarbowy zapewne upomni się o należny podatek.

Czy można kupić kolejne mieszkanie i je wynajmować?

Wiele osób zastanawia się  czy można kupić kolejne mieszkanie i je wynajmować? W takich sytuacjach skarbówka jest bezlitosna. Wydanie środków na zakup kolejnego mieszkania jest często kwestionowane przez US.  Polemika w tej kwestii jest trudna i często kończy się porażką dla podatnika.  Własne cele mieszkaniowe w opinii urzędów skarbowych oznaczają inwestycje w miejsce, w którym mieszkasz na stałe. Często słyszymy o sporach, kiedy to podatnik ma dom poza miastem, pracuje w mieście i wydał środki ze sprzedaży jednej nieruchomości na zakup mieszkania w centrum. Skorzystał z ulgi twierdząc, że w tygodniu mieszkania w mieście na w weekend na wsi. Urzędy skarbowe niestety zazwyczaj kwestionują takie wyjaśnienia i nie traktują drugiej nieruchomości jako spełniającej cele mieszkaniowe. Oczywiście są w tej kwestii wyjątki, ale zazwyczaj wymagają udowodnienia swoich racji przed sądem.  

Jak obliczyć wysokość należnego podatku od sprzedaży nieruchomości

Jeśli nie spełniasz warunków koniecznych do skorzystania z ulgi, musisz samodzielnie obliczyć i  zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania. Podatek należy zapłacić najpóźniej do 30 kwietnia roku następnego po tym, w którym została dokonana transakcja. Czyli jeżeli sprzedałeś mieszkanie w 2021 roku, podatek należy zapłacić do końca kwietnia 2022.

Zasada obliczania podatku jest dość prosta. Potrzebujesz 3 liczb:

• za ile kupiłeś nieruchomość
• dodatkowe inwestycje w nieruchomość (np. remont)
• za ile sprzedajesz nieruchomość

Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie za 300tyś, zrobiłeś remont za 20tyś i przed upływem 5 lat kalendarzowych sprzedajesz mieszkanie za 350tyś. Twój dochód do opodatkowania w takim przypadku wyniesie:

350 – (300 + 20) = 30

Ta kwota podlega opodatkowaniu 19% podatkiem. Zatem 19% z 30tyś to 5,7tyś. To kwota należnego podatku.

Pamiętaj również, że wszystkie wydatki poniesione na ewentualny remont musisz mieć udokumentowane fakturami. W razie kontroli urząd skarbowy będzie oczekiwał dowodów potwierdzających wydanie pieniędzy na podniesienie wartości nieruchomości.

Brzmi strasznie? Niestety, podatki w naszym kraju to dość skomplikowany i nie zawsze zrozumiały temat.

Jedno jest pewne – jeżeli podatek się należy, trzeba go zapłacić.

Edit: 04/2023

 Świadectwo Energetyczne

Masz pytania dotyczące sprzedaży mieszkania, dokumentów, ceny? Zadzwoń.

Jacek Pasela