wycena mieszkania

Dlaczego wycena mieszkania jest ważna? Jak ją przeprowadzić?

Jednym z pierwszych kroków, od których zaczynasz cały proces sprzedaży mieszkania, to wycena mieszkania. Czyli inaczej mówiąc to oszacowanie wartości nieruchomości. Zwróć uwagę na pojęcia taki jak:

  • cena ofertowa
  • cena transakcyjna
  • wycena nieruchomości zgodna z operatem szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę.

Zacznijmy od ceny ofertowej. Cena ofertowa to mówiąc najprościej, cena od której rozpoczynasz sprzedaż mieszania. To wartość, którą podajesz w ogłoszeniu. Pamiętaj, że z natury ludzie lubią się targować i w większości przypadków cena ofertowa jest wyższa od ostatecznej ceny, za którą jest sprzedawane mieszkanie (nie zawsze tak jest).  To nie oznacza, że musisz nienaturalnie zawyżać cenę ofertową, tak, żeby mieć margines do negocjacji. Licz się z tym, że kupujący będzie negocjował. Aczkolwiek, jeżeli zaczniesz sprzedaż od zbyt wysokiej ceny ofertowej, może to odstraszyć potencjalnych kupujących i nie odpowiedzą na Twoje ogłoszenie.

Cena transakcyjna to cena za jaką sprzedasz nieruchomość. To kwota jaką kupujący zapłaci Ci za Twoje mieszkanie.

Czym innym jest wycena nieruchomości przygotowana przez rzeczoznawcę. Wycena jest dokonywana w oparciu o modele matematyczne, dane historyczne i wskaźniki rynkowe. Operat szacunkowy (tak formalnie nazywa się dokument przygotowany przez rzeczoznawcę) może różnić się od ceny transakcyjnej, szczególnie jeżeli działamy na rynku o dużej zmienności cenowej. Więcej nt wycen przygotowywanych przez rzeczoznawcę znajdziesz poniżej.

Jak wycenić mieszkanie online? 

Aby wycenić mieszkanie i dowiedzieć się jaka jest jego przybliżona wartość wcale nie musisz od razu prosić rzeczoznawcy o wycenę. W internecie dostępne są proste i bardzo intuicyjne narzędzia do wyceny mieszkania online. Dzięki nim możesz za darmo, natychmiast dowiedzieć się ile warte jest Twoje mieszkanie. Całkowicie bezpłatną „wyceniarkę” mieszkań w Krakowie znajdziesz na naszej stronie paselahome.pl/wycena. Działa ona w oparciu o algorytm, który analizuje ceny ofertowe tysięcy mieszkań i na tej podstawie oblicza przybliżoną wartość Twojej nieruchomości.

Wycena nieruchomości

Oprócz bezpłatnych narzędzi do wyceny mieszkań dostępnych online, są też narzędzia płatne. Koszt wyceny to ok 50 zł.

Najważniejsze czynniki wpływające na wycenę mieszkania

  • lokalizacja (dzielnica, infrastruktura w okolicy)
  • rodzaj zabudowy (nowy blok, kamienica, rama H itp.)
  • piętro (szczególnie w przypadku bloków bez windy)
  • metraż
  • stan mieszkania (po remoncie, do remontu)

Dodatkowym czynnikiem, który w związku z lockdown i COVID zyskał na znaczeniu jest niewątpliwie balkon lub ogródek. Po kilku miesiącach spędzonych w „4 ścianach” kupujący cenią sobie możliwość wyjścia chociaż na balkon. Czy ten trend się utrzyma? Zobaczymy. Być może za kilka miesięcy wszyscy zapomną o COVID-19 i balkon nie będzie już tak ważnym elementem.

Wycena mieszkania przez pośrednika

Przy ustalaniu ceny ofertowej warto skorzystać z doświadczeń doradcy ds. nieruchomości (czyli np. pośrednika). Doświadczony pośrednik, który przeprowadził dziesiątki transakcji, zna specyfikę rynku, preferencje klientów i wie za ile potencjalnie jest w stanie sprzedać Twoje mieszkanie. Dzięki temu potrafi dość dokładnie oszacować realną, transakcyjną wartość nieruchomości. Czyli mówiąc prościej – powie Ci za ile faktycznie możesz sprzedać mieszkanie. Jeżeli zależy Ci na szybkiej sprzedaży, musisz ustalić atrakcyjną cenę mieszkania, tak aby to właśnie cena była jednym z czynników przyciągających potencjalnego klienta.

Wiem, że dla Ciebie Twoje mieszkanie może wydawać się najpiękniejsze, najlepsze na rynku i najbardziej atrakcyjne cenowo. Ale pamiętaj, że ludzie mają różne gusta, lubią inne kolory i styl, cenią sobie w mieszkaniu różne rzeczy. Jedni wolą parter, inni piętro wysokie z ładnym widokiem itp. Chcesz poznać rynkową wartość swojego mieszkania *? Napisz lub zadzwoń do nas. Bez opłat, umów czy zobowiązań przygotujemy dla Ciebie analizę rynku i wstępną wycenę Twojego mieszkania. 

paselahome kontakt

Jak wycenia mieszkanie rzeczoznawca?

Operat szacunkowy, czyli inaczej wycena nieruchomości przygotowywana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem formalnym. Z wycen zawartych w operatach szacunkowych korzystają banki, sądy czy komornicy. Operat szacunkowy jest dokumentem, który zawiera dokładny opis nieruchomości, zdjęcia, opis lokalizacji i inne informacje istotne przy dokonywaniu wyceny. Rzeczoznawca, do określenia wartości mieszkania, bierze pod uwagę ceny transakcyjne podobnych nieruchomości. Bazuje on zatem na danych historycznych, danych z relatywnie bliskiej przeszłości, ale jednak z przeszłości. Wartość określona przez rzeczoznawcę może różnić się od cen transakcyjnych z kilku powodów. Po pierwsze dlatego, że rzeczoznawca bazuje na danych historycznych. Działając na rynku bardzo dynamicznym, na którym ceny zmieniają się z miesiąca na miesiąc, wartość oszacowana na podstawie danych z poprzedniego roku może być zaniżona (lub zawyżona).

Drugim elementem jest specyfika nieruchomości. Jeżeli sprzedajemy mieszkanie drogie, duże, luksusowe, lub takie na które zapotrzebowanie jest niewielkie, może się okazać, że aby sprzedać taką nieruchomość (szczególnie jeżeli zależy nam na czasie) musimy dostosować cenę do kupujących.

Po trzecie sezonowość. Na rynku nieruchomości również występuje sezonowość . Szczególnie w miastach, w których duża część mieszkań jest wynajmowana studentom. W okresie wakacji na rynek kupujących wkraczają zarówno inwestorzy, którzy chcą wynajmować mieszkanie jak i rodzice przyszłych studentów. To powoduje, że tzw mieszkania studenckie mogą być droższe w tym okresie.

Czy warto zatem korzystać z usług rzeczoznawcy i płacić kilkaset zł za operat szacunkowy? Jeżeli chcesz oszacować wartość swojego mieszkania tylko na potrzeby sprzedaży – myślę ze lepiej zacząć od bezpłatnych narzędzi lub porady pośrednika.

Gdzie znaleźć transakcyjne ceny mieszkań?

Informacje o cenach transakcyjny (dla zakupu / sprzedaży nieruchomości) są dostępny w publicznych bazach danych. Baza to nazywa się Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości i jest prowadzone przez starostwa. Baza zawiera zarówno ceny transakcyjne dla których źródłem danych są akty notarialne, jak również gromadzone są operaty szacunkowe, czyli wyceny przygotowane przez rzeczoznawców majątkowych. Baza jest publiczna, ale nie oznacza to, że jest dostępna na stronach internetowych.

Aby otrzymać informację należy złożyć wniosek (w formie papierowej lub online za pomocą profilu zaufanego. Otrzymanie informacji jest płatne.

Masz pytania dotyczące wyceny nieruchomości – zadzwoń tel 605-507-704 

pozdrawiam,

Jacek Pasela

Sprawdź też nasze inne posty:

sprzedaz mieszkan krakow

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

biuro nieruchomości Kraków

Za co płacę pośrednikowi nieruchomości, czyli umowa na wyłączność?

Ceny mieszkań w Krakowie, ważne informacje dla sprzedających

Ile kosztują mieszkania w Krakowie?

Zadluzone mieszkanie sprzedam

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?