Ceny mieszkań w Krakowie, ważne informacje dla sprzedających

Ile kosztują mieszkania w Krakowie?

Nieważne czy turyści są czy ich nie ma, nieważne czy dzieci pójdą do szkół a studenci na wykłady, nieważne czy pracownicy wrócą do biur – ceny mieszkań w Krakowie mają się świetnie a kupujących nie brakuje.

Dlaczego? Chociażby dlatego, że mieszkania na sprzedaż, szczególnie w dużych miastach, takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław, Gdańsk to obecnie znacznie lepsza inwestycja, niż trzymanie pieniędzy w banku.

Ceny mieszkań w Krakowie – ile musisz wyłożyć na zakup?

Kraków, jak większość miast w Polsce na swoje ciemne i jasne strony, lepsze i gorsze dzielnice, nowoczesne i tradycyjne, turystyczne i „sypialniane”, blokowiska i kameralne domku. Jednak każda dzielnica znajduje swoich amatorów i na mieszkania w każdej dzielnicy są chętni. Na rynku jest sporo mieszkań i jeszcze więcej kupujących. I to właśnie te dwie grupy wspólnie kształtują ceny nieruchomości. Bo towar, a tym tak naprawdę jest mieszkanie, jest tyle wart, ile kupujący chce za niego zapłacić i za ile sprzedający jest skłonny sprzedać.

Główne czynniki wpływające na cenę mieszkania:

  • lokalizacja nieruchomości
  • stan techniczny mieszkania i wyposażenie
  • metraż

Oczywiście jest jeszcze cała lista innych, ważnych parametrów takich jak stan prawny, piętro, parking itp. Ale dla większości mieszkań właśnie te 3 czynniki mają największe znaczenie.

Chcesz wycenić swoje mieszkanie? A może szukasz mieszkania w Krakowie i zastanawiasz się ile będziesz musiał zapłacić? Skorzystaj z bezpłatnej wyceny mieszkań dostępnej tu (kliknij)

Ceny mieszkań w Krakowie  – rynek wtórny

Krakowski rynek wtórny to tysiące przeróżnych mieszkań. Różne dzielnice, metraże, standard wykończenia, a tym samym różne ceny. Średnia cena dla całego Krakowa daje tylko i wyłącznie ogólną, bardzo poglądową informację o tym, z kwotami jakiego rzędy mamy do czynienia. Szukając mieszkania do zakupu lub planując sprzedaż, trzeba dokładnie przeanalizować ceny dla danej dzielnicy, wziąć pod uwagę stan techniczny mieszkania a cenę całkowitą szacuje się zazwyczaj na podstawie przyjętej ceny za m2.

Od początku kwietnia 2020 prowadzę szczegółowe analizy cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym dla każdej z dzielnic w Krakowie. Najwyższe średnie ceny za m2 mieszkania są oczywiście w dzielnicy Stare Miasto, Grzegórzki i Zwierzyniec. Za m2 mieszkania w tych dzielnicach trzeba zapłacić średnio powyżej 10 000 zł/m2.

Mieszkania o dużym metrażu czy mieszkania do kapitalnego remontu są oczywiście tańsze. Zaś mieszkania po remoncie, w odnowionych kamienicach kosztują kilkanaście tysięcy za m2. Te 3 dzielnice cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów, chcących zarabiać pasywnie na wynajmie.

Centrum Krakowa – najdroższe nieruchomości w mieście?

Najem długoterminowy, czy też popularny od kilku lat najem krótkoterminowy spowodował znaczny wzrost cen mieszkań w centrum Krakowa. Inwestorzy rozumieją, że nieruchomości to nie tylko stopa zwrotu w danym roku. To również inwestycja długoterminowa opierająca swoją zyskowność na stałym wzroście wartości nieruchomości. Dlatego pomimo tegorocznej „czkawki” w wynajmie krótkoterminowym – ceny mieszkań są stabilne.

Kolejna pod względem wysokości ceny za m2 mieszkania jest Krowodrza, gdzie średnia w sierpniu wynosiła ponad 9500 zł/m2. Na taką wartość ma wpływ przede wszystkim bardzo dobre położenie komunikacyjny oraz duże zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. Krowodrza to rynek najmu długoterminowego zdominowanego w dużej mierze przez studentów.

Najtańsze mieszkania w Krakowie,  gdzie ich szukać?

Najtańsze mieszkania w Krakowie, których cena oscyluje poniżej 8 000 zł/m2 to najczęściej oferty mieszkań  z Bieżanowa, Swoszowic, Mistrzejowic czy Wzgórz Krzesławickich.  To dzielnice oddalone od centrum z gorszą komunikacją miejską i mniej popularne wśród osób wynajmujących mieszkania.

W pozostałych dzielnicach średnie ceny m2 mieszkania wahają się pomiędzy 8 a 10 tys. za m2. Pamiętaj, że średnia cena, to cena mieszkania ok 50m2, w średnim standardzie. Im większe mieszkanie tym cena m2 jest niższa, ponieważ alternatywą dla większych mieszkań w mieście stały się małe domku na obrzeżach Krakowa. 

Wysokie koszty remontu i problemy ze znalezieniem dobrej ekipy remontowej mają wpływ na ceny mieszkań, które wymagają nowej łazienki czy wymiany instalacji. Kupujący są świadomi, że zakup takiej nieruchomości będzie wymagało dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy.

Chcesz wycenić swoje mieszkanie? A może szukasz mieszkania w Krakowie i zastanawiasz się ile będziesz musiał zapłacić?

Ceny mieszkań w Krakowie – rynek pierwotny

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie mają się dobrze. Na koniec sierpnia 2020 na portalu rynekpierwotny.pl jest 6155 ofert prowadzonych w 155 inwestycjach. Z pozoru wydaje się, że jest to całkiem spora pula mieszkań na sprzedaż i można być przypuszczać, że to wpłynie na ich ceny. Pamiętajmy jednak, że w Polsce brakuje kilkuset tys. mieszkań.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym są zazwyczaj wyższe niż ceny na rynku wtórnym. Pomimo, że do ceny mieszkania trzeba doliczyć jeszcze koszt miejsca postojowego, komórki lokatorskiej i oczywiście wykończenia. A jednak cały czas cieszą się dużym zainteresowaniem.

Ceny mieszkań w Krakowie: Stare Miasto, Zwierzyniec, Krowodrza

Zacznijmy od cen nieruchomości w dzielnicy Stare Miasto / Grzegórzki. W tej części Krakowa można znaleźć inwestycje, które są albo tzw plombą, czyli kamienicą wstawioną pomiędzy istniejące  budynki. Lub są  rewitalizacją i modernizacją istniejącej kamienicy.

Ceny mieszkań w Krakowie w centrum sięgają 20 000 zł /m2. Do tego należy doliczyć koszt wykończenia i umeblowania mieszkania.
O kilka tys. złotych mniej za m2 trzeba zapłacić w dzielnicy Zwierzyniec i Krowodrza. Dla przykłądu za 127m2 mieszkanie na Magnoliowym Ogrodzie przyjdzie nam zapłacić  prawie 2 mln zł, podczas gdy w inwestycji Krowodrza Park, ceny mieszkań oscylują w granicach 15 tys. za m2.

Spora pula mieszkań na sprzedaż jest w okolicy Tauron Areny. To ostatnio bardzo modna i popularna dzielnica. Ceny mieszkań oscylują tam w okolicy 10-13 tys. zł za m2 (dla 2-3 pokojowych mieszkań).

Jeżeli szukasz mieszkania za cenę około 8-9 tyś za m2, mieszkania na sprzedaż w tej cenie można kupić np. w okolicy ul. Stelmachów czy na ul. Łokietka – północna część Krakowa.

Na południu w podobnej cenie są na sprzedaż mieszkania w inwestycji Ruczaj Korso lub Sensity.

Ceny mieszkań poniżej 8 tys. zł za m2? Są, ale to raczej większe mieszkania i na obrzeżach Krakowa lub poza Krakowie (Skawina, Wieliczka).

Na mieszkania z rynku pierwotnego trzeba czekać. Dostępnych od zaraz jest niewiele. A jeśli takie znajdziemy, to najczęściej są to mieszkania o dużym metrażu.

Trend cen krakowskich nieruchomości

Mój znajomy analityk mawia: „przewiduje wzrost, ale nie wykluczam spadków”. To oczywiście tylko żart wśród analityków. Tegoroczne „trzęsienie” na rynku, we wszystkich branżach, na całym świecie, spowodowane COVID-19 było nie do przewidzenia. Gospodarki bały się kłótni o ropę, ocieplenia klimatu czy wojen. A tu znienacka malutkii wirus zaatakował cały świat.  To pokazuje, że nie wszystko można przewidzieć i zaplanować. Jednak opierając się na pewnych informacjach, można pokusić się o prognozowanie.

Czy ceny mieszkań spadną?

Z jednej strony jest sporo rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych na rynku pierwotnym, które niebawem „wypłyną na rynek”, jednocześnie banki zaostrzają wymogi kredytowe i trudniej jest dostać kredyt na dom czy mieszkanie. Co powinno wskazywać na nadchodzący spadek cen, ponieważ na rynku będzie duża liczba mieszkań a mniej kupujących.

Z drugiej strony osoby posiadające gotówkę lub wystarczający wkład własny do wzięcie kredytu, wolą zainwestować w mieszkanie niż trzymać pieniądze na lokacie. Oprocentowanie lokat jest praktycznie zerowe. Co oznacza, że jeśli inflacja jest wyższa niż oprocentowanie, które dostajemy z banku – nasze oszczędności tracą na wartości.

Pamiętaj, że ceny mieszkań w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, czy jakimkolwiek innym mieście, są ściśle powiązane z tym, jak rozwija się dane miasto.

Jeżeli zastanawiasz się czy ceny mieszkań w Krakowie spadną – odpowiedz sobie na 3 pytania:

  1. Czy liczba mieszkańców w Krakowie będzie rosła?
  2. Jak wygląda rynek pracy? Czy będzie zachęcał do zamieszkania w Krakowie?

Czy Kraków jest fajnym miejscem do życia i ludzie po prosto chcą tu mieszkać?

Co do dwóch pierwszych pytań – na chwilę obecną nie ma wątpliwości. Liczba mieszkańców będzie rosła, bo zarówno rynek pracy jak i liczba uczelni (a tym samym studentów) temu sprzyja.

A to czy Kraków jest fajnym miejscem do życia to oczywiście kwestia dyskusyjna. Jednak patrząc na różnorakie rankingi – Kraków najczęściej zajmuje jedno z pierwszych 5 miejsc. 

Jak zatem będzie wyglądał rynek mieszkań w Krakowie za kilka lat?

Swoje pierwsze mieszkanie w Krakowie kupiłem w 2006 roku. 37m2 na Azorach za 90 tyś. To była dobra inwestycja. W 2012 roku sprzedałem to mieszkanie za 250 tys. Dziś to samo mieszkanie jest warte około 330 tys. Co będzie za kolejne 8 lat? Czy wartość takich nieruchomości przekroczy 400 tys zł?

Pożyjemy, zobaczymy…

Jeżeli jesteś zainteresowana/ny kupnem lub sprzedażą mieszkania w Krakowie; masz pytania, nie wiesz od czego zacząć; a może Twoje dotychczasowe działanie nie przynoszą rezultatów?

Zadzwoń tel 605-507-704 

pozdrawiam,

Jacek Pasela

Sprawdź też nasze inne posty:

sprzedaz mieszkan krakow

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

wycena mieszkania

Dlaczego wycena mieszkania jest ważna? Jak ją przeprowadzić?

biuro nieruchomości Kraków

Za co płacę pośrednikowi nieruchomości, czyli umowa na wyłączność?

Zadluzone mieszkanie sprzedam

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?